Source: The Conversation – France (in French) – By Jérémie Bertrand, Professeur de finance, IESEG School of Management et LEM-CNRS 9221, IÉSEG School of Management, IÉSEG School of Management
La brutale hausse des taux d’intérêt fait craindre à certains experts un krach immobilier. Pourtant, les conditions sont loin d’être réunies. Ce que l’on observe, c’est plutôt un marché en pause, où acheteurs et vendeurs retardent leur projet. Ce n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les ménages qui cherchent à se loger. Pour l’économie, c’est moins grave. Pour le moment.
Depuis deux ans, le marché immobilier français traverse une zone de turbulences rarement observée depuis le début des années 2000. Hausse brutale des taux d’intérêt, chute du pouvoir d’achat immobilier, transactions en berne : autant de signaux qui alimentent une question devenue récurrente chez les ménages comme chez les investisseurs : faut-il s’attendre à un krach du crédit immobilier ?
Derrière les discours anxiogènes, quels sont les mécanismes économiques réellement à l’œuvre ? Entre 2021 et 2024, les taux immobiliers sont passés d’environ 1 % à plus de 4 %. Ce choc peut être perçu comme violent, surtout après une décennie d’argent « quasi gratuit ». Cependant, comme le montre le graphique ci-dessous, dans les années 2000, emprunter à 4 ou 5 % était la norme.
Coin Capital et Banque de France (calculs des auteurs), Fourni par l’auteur
Ce qui change aujourd’hui, et ce qu’on observe sur le graphique, c’est la vitesse de la remontée. Elle a pris de court les ménages comme les banques. Résultat : la hausse rapide des taux a provoqué une contraction accélérée de la demande de crédit. Beaucoup de ménages ne passent plus le filtre du taux d’endettement, ou renoncent tout simplement à s’endetter pour acheter.
Un marché du crédit sous tension
Le volume de crédits immobiliers accordés a fortement chuté depuis 2022. Les banques, contraintes par des règles prudentielles (taux d’endettement à 35 %, durée maximale de 25 ans), ont resserré l’accès au financement. Elles prêtent moins, et sélectionnent les dossiers de manière plus rigoureuse.
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Ce phénomène nourrit l’idée d’un « krach du crédit ». Toutefois, un krach, au sens strict, suppose un effondrement brutal et désordonné du système. Or, ce que l’on observe aujourd’hui ressemble davantage à un ajustement forcé qu’à une rupture systémique.
Les banques françaises restent solides, bien capitalisées, et peu exposées à des prêts risqués de type « subprime » comme ce fut le cas aux États-Unis en 2008.
Correction dans les grandes villes
Face à la baisse de la demande, les prix immobiliers ont entamé une correction dans de nombreuses grandes villes depuis 2023. Paris, Lyon ou Bordeaux ont enregistré des baisses de prix significatives, souvent comprises entre 5 % et 10 % selon les périodes et les marchés.
Cet ajustement est logique : quand le crédit devient plus cher, la capacité d’achat diminue. Pour que les transactions repartent, les prix doivent s’aligner, c’est la loi de l’offre et de la demande. Mais là encore, on parle d’une correction progressive, pas d’un effondrement généralisé.
Toutefois, plusieurs facteurs structurels viennent limiter la baisse des prix. D’abord, le déséquilibre entre l’offre et la demande reste important. En France, le marché du logement est caractérisé depuis plusieurs années par une forme de pénurie, en particulier dans les grandes métropoles. Comme l’explique l’association nationale pour l’information sur le logement (ANIL), il n’y a tout simplement pas assez de logements disponibles pour répondre aux besoins des ménages, ce qui soutient mécaniquement les prix, même en période de ralentissement. De plus, de nombreux propriétaires hésitent à revendre leur bien à un prix inférieur à celui auquel ils l’ont acheté, afin d’éviter de matérialiser une perte financière.
Le marché immobilier français ne connaît pas un ajustement fluide par les prix, mais un ajustement bloqué : les vendeurs refusent de baisser fortement leurs prix tandis que les acheteurs perdent leur capacité d’emprunt. Le résultat est moins un krach qu’une paralysie progressive du marché.
Des besoins de logement accrus pour des raisons démographiques
Simultanément, la dynamique démographique continue d’alimenter la demande. La population française augmente, vieillit et évolue dans ses modes de vie (dé-cohabitation, familles monoparentales, mobilité professionnelle). Toutes ces évolutions accroissent le besoin de logements, ajoutant un blocage supplémentaire à l’ajustement attendu.
Enfin, la structure de la propriété joue un rôle stabilisateur. Une part importante des propriétaires en France n’a plus de crédit à rembourser : leur taux d’endettement est d’environ 11 %, contre près de 28 % pour les accédants. Cette situation financière plus confortable limite les ventes contraintes en période de ralentissement.
Au total, ces éléments créent une forme d’inertie du marché immobilier français : les prix peuvent baisser, mais ils résistent mieux aux chocs que dans des marchés plus spéculatifs ou plus endettés. Autrement dit, on n’observe pas de ventes massives contraintes susceptibles de provoquer une chute brutale des prix qui constituerait le mécanisme d’ajustement « normal ».
En revanche, cette résistance s’accompagne d’un autre phénomène : un fort ralentissement de l’activité. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, acheteurs et vendeurs adoptent des stratégies d’attente. Les premiers espèrent une baisse des taux pour améliorer leur capacité d’emprunt ; les seconds préfèrent différer la vente dans l’espoir de préserver leur prix. Ce décalage bloque les négociations et réduit fortement le nombre de transactions. Le marché ne s’effondre donc pas : il se grippe. Les échanges se raréfient, la mobilité résidentielle ralentit, et l’ensemble donne l’impression d’un marché « à l’arrêt ».
Le rôle stabilisateur des autorités européennes et nationales
Par ailleurs, les autorités jouent un rôle central dans l’évolution du marché. La Banque Centrale européenne a déjà ralenti la hausse des taux, et pourrait les stabiliser, voire les baisser progressivement si l’inflation recule. En France, les autorités ont déjà ajusté certains paramètres pour éviter un blocage du marché. Le calcul du taux d’usure, le taux maximal légal pour prêter, a ainsi été temporairement mensualisé en 2023 afin de mieux suivre la remontée rapide des taux et de fluidifier l’octroi des crédits.
Parallèlement, les banques disposent de marges de flexibilité sur les règles d’endettement, avec des dérogations encadrées qui permettent d’approuver certains dossiers au-delà des critères standards. L’objectif est clair : maintenir un accès minimal au crédit malgré le durcissement des conditions. Ces interventions contribuent à amortir les chocs. Elles rendent un scénario de krach pur, moins probable, même si elles ne peuvent pas empêcher un ralentissement durable.
Ce n’est pas un krach, juste un dérèglement
Plutôt qu’un krach, on assiste à la fin d’un cycle exceptionnellement favorable. Le marché immobilier entre dans une phase plus « normale », marquée par des taux plus élevés qu’au cours de la décennie passée, une sélection accrue des emprunteurs et une stabilisation, voire une baisse modérée des prix. Cela implique un changement de comportement. Les acheteurs doivent revoir leurs attentes, les vendeurs ajuster leurs prix, et les investisseurs recalculer leurs rendements.
Pour les ménages, la situation est inconfortable mais pas catastrophique. Ceux qui ont déjà emprunté à taux fixe sont protégés. Ceux qui souhaitent acheter doivent être plus patients et plus stratégiques.
Le vrai risque n’est pas un krach brutal, mais un marché durablement grippé, avec moins de transactions et une mobilité résidentielle réduite. Cela peut avoir des effets économiques plus larges, notamment sur le secteur du bâtiment.
La période d’euphorie du secteur immobilier est révolue. Nous sommes entrés dans un environnement plus exigeant, où le crédit redevient une ressource rare et coûteuse. Pour les acteurs du marché, l’enjeu n’est plus de profiter d’un cycle haussier, mais de s’adapter à une nouvelle réalité.
Les auteurs ne travaillent pas, ne conseillent pas, ne possèdent pas de parts, ne reçoivent pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’ont déclaré aucune autre affiliation que leur organisme de recherche.
– ref. Crédit immobilier : les raisons d’un blocage du marché du logement – https://theconversation.com/credit-immobilier-les-raisons-dun-blocage-du-marche-du-logement-281774