Source: The Conversation – France (in French) – By Vuillemey Guillaume, Professeur associé en finance, HEC Paris Business School
Acheter ou louer un appartement ou une maison est sûrement une décision financière que l’on imagine fondé sur des considérations intimes. Pourtant, les décisions des individus en matière de propriété immobilière seraient influencées par des croyances culturelles héritées. En cause : le passé agricole de leurs ancêtres.
Vos ancêtres cultivaient-ils les plaines d’une région agricole européenne comme l’Ukraine ou la Beauce ? Ou élevaient-ils du bétail près de la Corne de l’Afrique ? Loin d’être anecdotique, la question à cette réponse pourrait en partie déterminer si vous êtes ou non aujourd’hui propriétaire de votre logement.
Les résultats d’une vaste étude empirique que nous avons menée indiquent, en effet, que les représentations culturelles liées à la terre et au bétail – respectivement des actifs immobiles et mobiles – se transmettent de génération en génération. Ces conceptions contribuent encore aujourd’hui à expliquer la probabilité qu’un individu devienne propriétaire. En particulier, les personnes issues de sociétés historiquement fondées sur l’agriculture céréalière sont plus susceptibles de posséder un bien immobilier que les autres.
Une décision financière importante
« Faut-il acheter une maison/un appartement ou simplement louer ? » Il s’agit sans doute de la décision financière la plus importante pour la plupart des ménages, qui choisissent ainsi de faire de leur logement (plutôt que de l’or ou des actions) leur principal actif. Au-delà des considérations économiques (comme la capacité à rembourser un crédit sur 20 ans), la propriété immobilière est aussi influencée par la manière dont les individus perçoivent la sécurité, la valeur et le statut social associés à un logement.
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Or, ces préférences culturelles sont profondément enracinées : elles trouvent leur origine dans des sociétés agricoles anciennes où la richesse reposait principalement sur deux types d’actifs, l’un mobile (le bétail), l’autre immobile (la terre). Mais les champs et les troupeaux étaient bien plus que de simples actifs économiques. Ils imprégnaient la culture, à travers des mythes et d’un folklore, qui ont laissé des traces et influencent encore aujourd’hui les représentations – et, in fine, les taux de propriété immobilière.
Les individus issus de sociétés historiquement dominées par l’agriculture céréalière, où la terre était davantage valorisée que les actifs mobiles, restent enclins à privilégier les actifs immobiles et deviennent donc plus souvent propriétaires.
Le poids de l’héritage culturel
Pour étayer cette hypothèse, nous avons analysé un corpus ethnographique. Les données contenues dans une base de données mondiale relative au folklore montrent que, dans les sociétés fondées sur l’agriculture, les motifs liés à la terre sont davantage présents dans leurs récits, tandis que les sociétés pastorales mettent davantage en avant le bétail. Parmi les premières figurent la plupart des pays européens, depuis l’Antiquité grecque jusqu’au Moyen Âge, où la terre était associée au pouvoir et au prestige pendant des siècles.
On peut penser au Chat botté, où le chat rusé fait passer le fils du meunier pour un propriétaire terrien afin de lui assurer une fin heureuse. À l’inverse, dans des sociétés pastorales d’Afrique de l’Est comme celle des Nuer, les structures de pouvoir et les représentations sociales reposent sur le bétail.
Aujourd’hui, les pays occidentaux comme de nombreuses sociétés pastorales sont devenus des économies industrielles, voire post-industrielles, ayant laissé derrière eux la plupart de leurs institutions traditionnelles liées à la terre ou au bétail. Pourtant, ces héritages culturels persistent et continuent d’influencer la manière dont les sociétés perçoivent les actifs mobiles et immobiles.
Héritages persistants
L’examen des données actuelles de la zone OCDE (41 pays disposant de données homogènes) confirme largement l’hypothèse posée. Ce sont dans les pays ayant une forte tradition agricole fondée sur la terre que l’on trouve aussi aujourd’hui des taux de propriété immobilière plus élevés. L’effet est significatif : une augmentation d’un écart-type de l’importance relative des terres cultivées (par rapport aux pâturages) est associée à une hausse d’environ 6 points du taux de propriété.
Le même schéma apparaît à l’échelle régionale en Europe. Même en neutralisant les effets propres à chaque pays, les régions historiquement agricoles présentent des taux de propriété plus élevés. Ces résultats ne prouvent toutefois pas à eux seuls un lien de causalité. D’autres explications pourraient exister.
Ainsi, les représentations culturelles voyagent avec l’immigration, il faut distinguer l’influence de la culture de celle de l’expérience locale, comme les guerres, l’inflation ou d’autres facteurs pouvant aussi influencer la décision d’acheter un bien immobilier.
Le poids des cultures
Pour cela, nous avons analysé le comportement des immigrés de deuxième génération aux États-Unis. L’idée est que ces individus – un échantillon de plus de 5 000 personnes – vivent dans les mêmes institutions et le même système économique, mais héritent de cultures différentes selon le pays d’origine de leurs parents (145 pays).
Les résultats confirment notre hypothèse : les descendants de sociétés historiquement fondées sur les cultures agricoles ont une probabilité plus élevée d’être propriétaires. Ce résultat reste robuste après avoir contrôlé de nombreux facteurs tels que le revenu, l’éducation, l’origine ethnique, la localisation géographique, la situation matrimoniale ou la structure du foyer.
Pour s’assurer de la solidité de l’explication, il convient de tester des explications alternatives. Le résultat mis en évidence précédemment persiste même après la prise en compte de facteurs tels que le PIB, les inégalités, la démocratie, l’état de droit ou des indicateurs culturels plus larges.
Les données suggèrent qu’il ne s’agit pas simplement d’une « culture générale de la propriété ». Ce qui prédit la propriété chez les immigrés de deuxième génération, c’est la part de la propriété dans le pays d’origine qui s’explique par les conditions agricoles et les caractéristiques des sols. Cela renforce l’idée d’un héritage culturel spécifique lié à l’agriculture.
Vuillemey Guillaume ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d’une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n’a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.
– ref. La propriété immobilière, un héritage culturel de l’agriculture – https://theconversation.com/la-propriete-immobiliere-un-heritage-culturel-de-lagriculture-281439