Pourquoi est-il si difficile de rénover les copropriétés ?

Source: The Conversation – France (in French) – By Emilie Moncaut, Ingénieure d’études en sociologie urbaine, Université de Strasbourg

L’ESSENTIEL

Rénover une copropriété en France ne consiste pas seulement à isoler des façades ou à remplacer une chaudière.
Il faut parfois convaincre jusqu’à des dizaines de copropriétaires, organiser la prise de décision, coordonner une multitude d’acteurs et accompagner de nouveaux usages.
Derrière chaque rénovation se cache un travail collectif indispensable à la transition énergétique, comme le montre notre enquête.

Les vagues de chaleur en été et les vagues de froid en hiver rappellent une évidence : les logements doivent être adaptés afin de rester vivables, face à la problématique des « passoires » et « bouilloires » thermiques. Rénover les bâtiments est l’un des principaux leviers.

Avec 43 % de la consommation d’énergie, le secteur du bâtiment résidentiel tertiaire est le plus gourmand en énergie en France, et les copropriétés représentent près d’un tiers du parc de logements.

Pourtant, malgré des aides publiques, des techniques désormais maîtrisées et des bénéfices sociaux et environnementaux avérés (économies d’énergie, moins de gaz à effet de serre, amélioration du confort et de la santé des occupants, réduction de la précarité énergétique…), les rénovations globales restent compliquées à enclencher. On sait qu’il y a un décalage entre la « rentabilité sociale » des rénovations et le temps de retour sur investissement, en moyenne autour de 50 ans.

Dans le cadre du projet Mérite, nous avons mené entre janvier et mars 2026 une enquête auprès d’une douzaine d’acteurs de la rénovation énergétique en région Grand Est, que nous avons complétée par une revue de littérature académique et experte. Ses résultats conduisent à déplacer le regard et mettent en évidence qu’une copropriété est, avant même de pouvoir rénover son immeuble, un collectif d’habitants confronté au fait de construire une décision commune ou de trouver un compromis acceptable.

La décision se construit bien avant le vote

Si l’Assemblée générale (AG) entérine ou non des travaux, auparavant il faut expliquer les scénarios, clarifier les financements, entendre les réticences et convaincre une majorité de copropriétaires. Ce long processus se déroule au fil de réunions préparatoires, d’échanges avec le conseil syndical, mais aussi dans des discussions plus informelles au téléphone ou dans les cages d’escalier.

La rénovation énergétique en copropriété en France : un état de l’art vu des sciences sociales.
Philippe Hamman, Émilie Moncaut, Fourni par l’auteur

Comme le résume une gestionnaire de copropriété à Saint-Avold, il faut lever les points bloquants avant de présenter un projet en AG :

« Ça va être justement toute cette première partie en amont, toute l’information et tout ce qui va faire que le jour de la décision, les copropriétaires généralement ont déjà fait leur choix. C’est plus tout ce qui va être fait en amont, les informations, les échanges et qu’ils puissent avoir en main tous les éléments pour eux pour pouvoir dire s’ils sont d’accord ou pas. »

Autrement dit, la rénovation énergétique suppose d’abord de fabriquer un accord collectif. Ceci rejoint plusieurs travaux en sciences sociales, qui montrent que les décisions de rénovation résultent d’un cheminement de conviction plutôt que d’un simple vote.

Des « leaders énergétiques »

Au cœur de cette dynamique apparaissent quelques copropriétaires investis plus que d’autres. Ces « leaders énergétiques » deviennent les moteurs d’un projet.

Ils traduisent les informations techniques, relaient les inquiétudes de voisins, entretiennent la mobilisation lorsque le projet s’enlise et servent d’intermédiaires entre les habitants et le syndic, comme le rapporte un gestionnaire de copropriété du Ban-Saint-Martin :

« Mme X, elle a pris quand même un rôle à cœur et elle a pris un bon fonctionnement, c’est-à-dire les gens ne téléphonent pas à moi, ils téléphonent à Mme X. En fait, elle a fait le véritable travail de relais, d’assistance. »

Derrière une rénovation se cache ainsi un travail de médiation largement invisible, mais pourtant décisif.

Une multitude d’intermédiaires

Mobiliser un collectif n’est pas tout ; encore faut-il faire avancer le projet. Le syndic occupe ici une position centrale, afin de coordonner les entreprises, suivre les études, répondre aux copropriétaires, dialoguer avec les banques, monter les dossiers de financement et accompagner un chantier qui peut durer plusieurs années.

Les entretiens montrent que cette fonction dépasse largement le métier traditionnel de syndic. Plusieurs professionnels décrivent une charge de travail massive. L’un d’eux estime par exemple qu’un seul projet de rénovation représente déjà près d’un quart de son activité :

« C’est un sujet qui arrive régulièrement sur la table. La rénovation énergétique qui touche les copropriétés. C’est hyper dur pour nous, les gestionnaires. Vous mettez trois rénovations énergétiques et vous faites un burn out. »

Cette complexité explique l’émergence d’un véritable système d’acteurs d’accompagnement : assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), agences locales de l’énergie, opérateurs spécialisés ou encore nouveaux opérateurs « ensembliers » proposant une offre intégrée. Leur rôle dépasse largement l’expertise technique. Ils visent à coordonner les intervenants, hiérarchiser les priorités et sécuriser le montage financier.

Cette multiplication des intermédiaires révèle une transformation plus profonde : la réussite d’une rénovation dépend aujourd’hui moins d’un acteur isolé que de la capacité de plusieurs structures à coopérer autour d’un même projet.

Transformer les façons d’habiter

Les interventions sur le bâtiment visent aussi à changer la manière d’habiter un logement.

Les recherches en sciences sociales soulignent que les économies d’énergie ne dépendent pas uniquement de la qualité des travaux réalisés, mais aussi de la manière dont les habitants utilisent leur logement : réglage du chauffage, ventilation, nouvelles habitudes… Les écarts de performance entre les consommations attendues après les travaux et les consommations réellement observées l’illustrent.

Ces pratiques sont façonnées par les conditions de vie, les trajectoires de socialisation et les normes de confort. Ainsi, des logements techniquement comparables peuvent-ils présenter des consommations très différentes : une étude observe un écart pouvant aller jusqu’à un facteur 3,5 entre des logements similaires, les usages des occupants jouant un rôle déterminant. La rénovation énergétique implique donc aussi une évolution des façons d’habiter.

Or, l’essentiel des efforts est consacré à faire émerger le projet, à obtenir les financements et à conduire les travaux, tandis que l’accompagnement après la rénovation demeure encore limité.

La rénovation énergétique, un contexte incertain

La dernière contrainte qui pèse sur la rénovation des copropriétés tient à la fluctuation des dispositifs d’aide qui changent régulièrement, au coût des matériaux qui évoluent à la hausse et aux financements qui restent difficiles à mobiliser si l’on ne réalise pas de rénovation ambitieuse.

Face à cette incertitude, toutes les copropriétés ne sont pas égales : les petites et celles en difficulté disposent souvent de moins de ressources humaines et organisationnelles, comme l’explique le responsable du pôle copropriétés chez Oktave :

« Peut-être qu’il y a un modèle qui reste à inventer ou adapter pour les toutes petites copropriétés de cinq logements ou moins. On voit là que le modèle touche ses limites sur le coût des travaux à supporter et les subventions obtenues. […] Et on a aussi les acteurs bancaires qui ont du mal à aller sur ces petites copropriétés. Donc en plus de payer un reste à charge plus important pour des travaux équivalents, ils perdent le bénéfice des prêts bancaires auxquels les autres ont accès. »

En cela, la rénovation énergétique repose aussi sur la capacité des politiques publiques à créer des conditions stables permettant aux copropriétés d’apprendre, ensemble, à agir.

Le projet Mérite (Modèle économique de rénovation innovant pour la transition énergétique) est lauréat de l’appel à projets Oreno – Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l’Ademe pour le compte de l’État dans le cadre de France 2030, et regroupe Demathieu Bard Énergie, le Crédit agricole de Lorraine, le groupe d’assurances Roederer et, pour le volet de sciences sociales, l’Université de Strasbourg (UMR 7363 SAGE – Sociétés, Acteurs, Gouvernement en Europe/SATT Conectus).

Emilie Moncaut a reçu des financements de l’appel ORENO — Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l’ADEME pour le compte de l’État (France 2030), dans le cadre du projet MERITE qui regroupe également Demathieu Bard Énergie, le Crédit Agricole de Lorraine et le groupe d’assurances Roederer.

Philippe Hamman a reçu des financements de l’appel ORENO — Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l’ADEME pour le compte de l’État (France 2030), dans le cadre du projet MERITE qui regroupe également Demathieu Bard Énergie, le Crédit Agricole de Lorraine et le groupe d’assurances Roederer.

– ref. Pourquoi est-il si difficile de rénover les copropriétés ? – https://theconversation.com/pourquoi-est-il-si-difficile-de-renover-les-coproprietes-287698

MIL OSI – Global Reports –